हिंदीसंपत्ति पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) टैक्स के बारे में जानें, जिसमें इसकी गणना कैसे की जाती है, छूट तथा 2025 में रियल एस्टेट निवेशकों के लिए प्रमुख नियम के बारे में बताया गया है। एलटीसीजी (LTCG) कर देयता को कम करने के बारे में विशेषज्ञ जानकारी प्राप्त करें।
अर्जित पूंजीगत लाभ के लिए लेखा-जोखा करना संपत्ति बेचने के सबसे महत्वपूर्ण पहलुओं में से एक है। केंद्रीय बजट 2024 में किसी संपत्ति पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) की पहचान कैसे करें और इस पर कर कैसे लगाया जाता है, के बारे में परिवर्तन किए गए हैं। इस स्थिति में इस महत्वपूर्ण अवधारणा को समझना ज्यादा जरुरी हो जाता है - विशेष रूप से तब जब आपके पास व्यावसायिक या आवासीय संपत्ति है।
कैपिटल गेन और एलटीसीजी (LTCG) क्या हैं और इस प्रकार के आय की गणना कैसे की जाती है और टैक्स कैसे लगाया जाता है, इस बारे में क्या आप सब कुछ जानना चाहते हैं? इस लेख में, हम इन सभी विवरणों को शामिल करेंगे।
संपत्ति पर पूंजीगत लाभ क्या हैं?
पूंजीगत लाभ किसी पूंजी आस्ति की बिक्री या अंतरण से अर्जित लाभ होता है। पूंजीगत संपत्ति भूमि, भवन, सोना, स्टॉक या बांड हो सकती है। जब आप इन परिसंपत्तियों को बेचते हैं, तो आपके द्वारा अर्जित लाभ को आयकर अधिनियम के तहत पूंजीगत लाभ के रूप में वर्गीकृत किया जाता है और उसके अनुसार इन पर कर लगाए जाते हैं।
किसी संपत्ति पर एलटीसीजी (LTCG) पर कर की दर इस बात पर निर्भर करती है कि क्या अर्जित लाभ अल्पकालिक पूंजीगत लाभ है या दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ है। यह होल्डिंग अवधि पर निर्भर करता है। आइए देखते हैं कि 'संपत्ति पर दीर्घकालिक पूंजी लाभ' का क्या अर्थ होता है।
परिसंपत्ति पर शॉर्ट-टर्म बनाम लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन
यदि आप किसी भी संपत्ति को बेचते हैं, तो इस संपत्ति को प्राप्त करने के 24 महीनों के भीतर हुए लाभ को अल्पकालिक पूंजीगत लाभ माना जाता है। यद्यपि, यदि होल्डिंग अवधि 24 महीने या उससे अधिक है, तो प्रॉपर्टी पर लाभ को एलटीसीजी (LTCG) माना जाता है।
उदाहरण के लिए, मान लें कि आपने 1 अप्रैल, 2020 को एक घर खरीदा और इसे 31 अगस्त, 2021 को बेचा। इस मामले में, होल्डिंग अवधि केवल 17 महीने है - जो 24 महीने से कम है। इसलिए, आपकी बिक्री पर अर्जित लाभ अल्पकालिक पूंजी लाभ के अंतर्गत आएगा। यद्यपि, मान लें कि आप 31 अक्टूबर, 2024 को उस घर को बेचते हैं। यहां, चूंकि होल्डिंग अवधि 24 महीने से अधिक है, इसलिए आप प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन अर्जित करेंगे (यदि इसे लाभ पर बेचा जाता है)। इसके बाद आपको आयकर अधिनियम के अनुसार रियल एस्टेट पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की गणना करनी होगी और उसका भुगतान करना होगा।
किसी परिसंपत्ति की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना कैसे करें?
यदि आप परिसंपत्ति के बारे में कुछ बुनियादी बातें जानते हैं, तो उस परिसंपत्ति पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना करना बहुत आसान हो जाता है। विशेष रूप से बात करें तो किसी संपत्ति पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की गणना करने के लिए निम्नलिखित प्रमुख पैरामीटर हैं जिनके बारे में जानने की आपको जरुरत है।
- प्रॉपर्टी की सेल वैल्यू
- अर्जित करने की लागत
- अर्जित करने की अनुसूचित लागत
- सुधार की लागत
- सुधार की अनुसूचित लागत
- ट्रांसफर पर हुए खर्च
यदि आपके पास उपर्युक्त राशि की जानकारी होगी तो आप निम्नलिखित फॉर्मूला का उपयोग करके परिसंपत्ति पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना कर सकते हैं:
| लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन = सेल वैल्यू - अधिग्रहण की इंडेक्स्ड लागत - सुधार की इंडेक्स्ड लागत - ट्रांसफर खर्च |
मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए इंडेक्सेशन की अवधारणा पेश की गई। यद्यपि, केंद्रीय बजट 2024 के बाद वित्त विधेयक में किए गए संशोधन के अनुसार, कुछ विशिष्ट लेन-देनों के लिए अब अनुक्रमण उपलब्ध नहीं है। आइए और जानकारी प्राप्त करें।
परिसंपत्ति पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन में इंडेक्सेशन
सूचकांक में मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए किसी संपत्ति को प्राप्त करने या उसे उन्नत करने पर होने वाले व्यय को समायोजित किया जाता है। इसका अर्थ है कि मूल लागत या व्यय को लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) का उपयोग करके संशोधित किया (या बढ़ाया) जाता है। अधिग्रहण अथवा उसमें सुधार की सूचकांकित लागत पता करने के लिए फॉर्मूला निम्नवत है:
| अधिग्रहण या सुधार की सूचकांकित लागत = (बिक्री के वर्ष के लिए सीआईआई ÷ खरीद या सुधार के वर्ष के लिए सीआईआई) x लागत |
उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आपने वित्त वर्ष 2008-09 में ₹40,00,000 में घर की प्रॉपर्टी खरीदी है, इसमें वित्त वर्ष 2015-16 में ₹10,00,000 खर्च करके उसमें सुधार किया और वित्त वर्ष 2020-21 में इसे ₹1,00,00,000 में बेच दिया। इस मामले में, अधिग्रहण की अनुसूचित लागत होगी:
अधिग्रहण की अनुसूचित लागत:
= (बिक्री के वर्ष के लिए सीआईआई ÷ खरीद के वर्ष के लिए सीआईआई) x लागत
= (301 ÷ 137) x ₹40,00,000
= ₹87,88,321
सुधार की अनुक्रमित लागत:
= (बिक्री के वर्ष के लिए सीआईआई ÷ सुधार के वर्ष के लिए सीआईआई) x लागत
= (301 ÷ 254) x ₹10,00,000
= ₹11,85,039
संपत्ति पर दीर्घकालिक पूंजी लाभ की गणना करने के लिए, आप उस सूत्र का उपयोग कर सकते हैं, जिसकी चर्चा पूर्व में की गई है। इससे हमें संपत्ति पर दीर्घकालिक पूंजी लाभ की गणना करने में मदद मिलती है।
लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन:
= सेल वैल्यू - अधिग्रहण की इंडेक्स्ड लागत - सुधार की इंडेक्स्ड लागत - ट्रांसफर खर्च
= ₹1,00,00,000 — ₹87,88,321 — ₹11,85,039
= ₹26,640
इनकम टैक्स एक्ट के तहत एलटीसीजी (LTCG) का टैक्सेशन
अब आप जान चुके हैं कि इंडेक्सेशन कैसे काम करता है और प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना कैसे की जाती है, अब हम जानेंगे कि एलटीसीजी (LTCG) टैक्सेशन कैसे काम करता है और भारत में परिसंपत्ति पर एलटीसीजी (LTCG) टैक्सेशन में हाल में क्या संशोधन किए गए हैं।
केंद्रीय बजट 2024 द्वारा कुछ प्रॉपर्टी ट्रांसफर पर इंडेक्सेशन का लाभ हटा दिया गया था या बिक्री की तारीख के आधार पर अन्य प्रकार के ट्रांसफर के विकल्प के रूप में उपलब्ध कराया गया था। परिसंपत्ति पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स की दरें निम्नलिखित हैं:
- 23 जुलाई, 2024 से पहले खरीदी और बेची गई संपत्ति
इन संपत्तियों पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर इंडेक्सेशन के लाभ के साथ 20% पर कर लगाया गया था।
- संपत्ति पहले खरीदी गई किन्तु 23 जुलाई, 2024 को या उसके बाद बेचीं गई
इन संपत्तियों के लिए टैक्सपेयर निम्नलिखित में से किसी एक विकल्प का चयन कर सकते हैं: इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20%, या इंडेक्सेशन लाभ के बिना 12.50%
- 23 जुलाई, 2024 के बाद खरीदी और बेची गई संपत्ति
इस मामले में संपत्ति पर एलटीसीजी (LTCG) इंडेक्सेशन लाभ के बिना 12.50% होगी।
किसी संपत्ति पर एलटीसीजी (LTCG) पर टैक्स छूट
आप आयकर अधिनियम, 1961 में उपलब्ध संपत्तियों पर एलटीसीजी (LTCG) से किसी विशेष कटौती या छूट का दावा करके कर बोझ को कम कर सकते हैं। यदि आप सेक्शन 54, 54डी, 54ईसी, 54जी और 54जीबी में उल्लिखित विशिष्ट परिसंपत्तियों में प्रॉपर्टी पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का निवेश करते हैं तो यह छूट लागू होती है। इन सभी सेक्शन के तहत लाभों के विवरण के लिए नीचे दी गई तालिका देखें।
| सेक्शन का नाम | 54 | 54डी | 54ईसी | 54जी | 54जीबी |
| संपत्ति बेचीं गई | आवासीय संपत्ति | भूमि या भवन जो किसी औद्योगिक उपक्रम का हिस्सा है और अनिवार्य रूप से उसका अधिग्रहण किया गया है | भूमि या भवन जैसी अचल संपत्ति | भूमि या भवन (या अन्य पूंजीगत संपत्ति) जो किसी औद्योगिक इकाई का हिस्सा है, जिसे शहरी से गैर-शहरी क्षेत्र में औद्योगिक इकाई को स्थानांतरित करने के उद्देश्य से बेचा जाता है | आवासीय संपत्ति |
| एलटीसीजी (LTCG) को दोबारा इन्वेस्ट किया गया | आवासीय संपत्ति खरीदना या बनाना | नई भूमि या भवन जो किसी औद्योगिक उपक्रम का भी हिस्सा है | ग्रामीण विद्युतीकरण निगम (आरईसी), बिजली वित्त निगम (पीएफसी), राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (एनएचएआई) और भारतीय रेलवे वित्त निगम (आईआरएफसी) द्वारा जारी निर्दिष्ट पूंजीगत लाभ बांड | गैर-शहरी क्षेत्र में स्थानांतरित औद्योगिक इकाई के लिए आवश्यक नई भूमि या भवन (या कोई अन्य पूंजी आस्ति) | विनिर्माण में लगे पात्र एमएसएमई (MSME) कंपनियों के इक्विटी शेयर, जिसमें पुनर्निवेश के बाद निर्धारिती के पास 25% से अधिक मतदान अधिकार या पूंजी है |
| निवेश अवधि या समय सीमा | बिक्री के 1 वर्ष पहले या 2 वर्ष बाद नई संपत्ति का क्रय, या बिक्री के 3 वर्षों के भीतर एक नई संपत्ति का निर्माण | ट्रांसफर या अधिग्रहण की तिथि से 3 वर्षों के अंदर | बिक्री या ट्रांसफर की तिथि से 6 महीनों के अंदर | ट्रांसफर या बिक्री की तिथि से 1 वर्ष पहले या 3 वर्ष बाद | संबंधित फाइनेंशियल वर्ष के लिए इनकम टैक्स रिटर्न (ITR) फाइल करने से पहले |
| सीमा | ₹ 10 करोड़ | लागू नहीं | कुल निवेश राशि कम से कम 50 लाख रुपये होनी चाहिए | लागू नहीं | ₹ 50 लाख |
निष्कर्ष
इससे आपको रियल एस्टेट पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स के बारे में सभी आवश्यक जानकारी प्राप्त हो जाती है। यदि आपके पास किसी प्रकार की संपत्ति है और निकट भविष्य में इसे बेचने की आपकी योजना है, तो आप संभावित लाभ, कर देनदारियों और आपके लिए उपलब्ध छूटों की गणना करना सुनिश्चित करें ताकि आपके कर देय को अनुकूलित करने वाले विकल्प की जानकारी प्राप्त हो सके। इस तरह, आप अधिकांश पूंजीगत लाभ को बचा सकते हैं और इस प्रक्रिया में नई पूंजी संपत्ति भी खरीद सकते हैं।