நீங்கள் ஒரு பழைய காரை வாங்குவதாக வைத்துக் கொள்வோம். நீங்கள் பணத்தைச் செலுத்தியதும், விற்பனையாளர் உங்களிடம் சாவியையும், விற்பனை ஒப்பந்தத்தையும் ஒப்படைக்கிறார். நீங்கள் அதை ஓட்டிச் சென்றாலும், ஆர்.டி.ஓ அலுவலகத்தில் உள்ள பதிவுச் சான்றிதழ் புத்தகத்தில் இன்னும் முந்தைய உரிமையாளரின் பெயரே இருக்கும்.

ஏதேனும் போக்குவரத்து விதிமீறல் அபராதம் விதிக்கப்பட்டால், அது பழைய உரிமையாளருக்கே செல்லும். ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில், நீங்கள் ஒரு வீட்டை வாங்கிவிட்டு சொத்து மாறுதல் செயல்முறையைத் தவிர்த்தால், இதுவேதான் நடக்கும்.

பல புதிய வீட்டு உரிமையாளர்கள், சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் விற்பனைப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்துவிட்டால், தங்கள் வேலை முடிந்துவிட்டதாகக் கருதுகின்றனர். இருப்பினும், உள்ளூர் நகராட்சி அமைப்புகளும், வருவாய்த்துறைகளும் சொத்து வரி வசூலிப்பதற்காகத் தங்களுக்கென்று தனிப் பதிவேடுகளைப் பராமரித்து வருகின்றன. அவர்களின் பதிவேடுகளில் நீங்கள் விவரங்களைப் புதுப்பிக்கவில்லை எனில், உள்ளூர் அரசாங்கத்தின் பார்வையில் நீங்கள் அங்கீகரிக்கப்பட்ட உரிமையாளர் அல்ல.

சொத்து மாறுதல் என்றால் என்ன? என்று நீங்கள் கேட்டால், ரியல் எஸ்டேட் உரிமையின் இறுதி மற்றும் மிக முக்கியமான படியைப் பற்றி நீங்கள் கேட்கிறீர்கள் என்று அர்த்தம். இது உள்ளூர் நகராட்சி பதிவேடுகளில் "சொத்துரிமைப் பட்டத்தை" மாற்றும் செயல்முறையாகும். சொத்து மாறுதலைப் புரிந்துகொள்வது, உங்கள் தண்ணீர் கட்டணங்கள், மின்சாரக் கட்டணங்கள் மற்றும் சொத்து வரி ரசீதுகள் ஆகியவற்றில் உங்கள் பெயர் பெருமையுடன் தோன்றுவதை உறுதிசெய்து, எதிர்காலத்தில் உங்கள் முதலீட்டைப் பாதுகாக்கிறது.

முக்கியமான குறிப்புகள்

• சொத்து மாறுதல் (இந்தியில் பெரும்பாலும் 'தாகில் காரிஜ்' என்று அழைக்கப்படுகிறது) என்பது புதிய உரிமையாளரின் பெயருடன் உள்ளூர் வருவாய் அல்லது நகராட்சி பதிவேடுகளைப் புதுப்பிக்கும் செயல்முறையாகும்.
• இது சொத்து வரி செலுத்தும் பொறுப்பை முந்தைய உரிமையாளரிடமிருந்து புதிய உரிமையாளருக்கு மாற்றுகிறது.
• நகர்ப்புற சொத்துகளைப் பொறுத்தவரை, சொத்து மாறுதல் என்பது சட்டப்பூர்வ உரிமையை வழங்குவதில்லை; பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனைப் பத்திரம் மட்டுமே அதை வழங்குகிறது. இருப்பினும், நகர்ப்புற அடிப்படை வசதிகளைப் பெற இது அவசியமாகும்.
• சொத்து மாறுதலுக்கான துல்லியமான செயல்முறையும் கட்டணமும் இந்திய மாநிலங்களுக்கு இடையே மாறுபடுகின்றன, இருப்பினும் பெரும்பாலான மாநிலங்கள் தற்போது ஆன்லைன் போர்ட்டல்களை வழங்குகின்றன.

சொத்து மாறுதலின் வகைகள்

சொத்து மாறுதல் செயல்முறையானது பொதுவாக நிலத்தின் தன்மை மற்றும் உரிமை மாற்றத்திற்கான காரணம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் வகைப்படுத்தப்படுகிறது.

1. நில வகையின் அடிப்படையில்:

• விவசாய நிலம்: விவசாய நிலத்தைப் பொறுத்தவரை, சொத்து மாறுதல் என்பது சட்டப்படி பிணைக்கக்கூடியது. இது இல்லாமல், நிலத்தின் உரிமை புதிய உரிமையாளருக்கு மாறாது. இங்கு வருவாய்ப் பதிவேடுகளே (உரிமைப் பதிவேடு - Record of Rights) உரிமையாளருக்கான இறுதிச் சான்றாகும்.
• விவசாயம் அல்லாத நிலம் (பிளாட்டுகள், மனைகள், வீடுகள்): நகர்ப்புற குடியிருப்புச் சொத்துகளைப் பொறுத்தவரை, சொத்து மாறுதல் என்பது முதன்மையாக நிர்வாக வசதிக்காகவும், வரி வசூலுக்காகவும் மட்டுமே செய்யப்படுகிறது. பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனைப் பத்திரமே சட்டப்பூர்வ உரிமையின் உச்சக்கட்ட சான்றாகத் தொடர்கிறது.

2. உரிமை மாற்ற வகையின் அடிப்படையில்:

• விற்பனைக்குப் பிந்தைய மாறுதல்: நீங்கள் ஒரு விற்பனையாளரிடமிருந்து ஒரு சொத்தை வாங்கும்போது இது நிகழ்கிறது.
• வாரிசுரிமைக்குப் பிந்தைய மாறுதல்: ஒரு சொத்தின் உரிமையாளர் காலமான பிறகு, ஒரு உயில் அல்லது வாரிசுரிமைச் சட்டங்கள் மூலம் அந்தச் சொத்து சட்டப்பூர்வ வாரிசுகளுக்கு மாற்றப்படும்போது இது நிகழ்கிறது.
• கொடை/உரிமைத் துறப்பு மூலம் மாறுதல்: ஒரு குடும்ப உறுப்பினர் மூலம் சொத்து அன்பளிப்பாக வழங்கப்படும்போது அல்லது ஒரு கூட்டுரிமையாளர் தனது பங்கை விட்டுக்கொடுக்கும்போது இது நிகழ்கிறது.

சொத்து மாறுதலுக்குத் தேவையான ஆவணங்கள்

சொத்து மாறுதலுக்கு விண்ணப்பிக்க, சட்டப்பூர்வமான உரிமை மாற்றம் நடந்துள்ளது என்பதற்கான சான்றை நீங்கள் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். துல்லியமான பட்டியல் மாநிலம் மற்றும் நகராட்சிக்கு ஏற்ப சற்று மாறுபட்டாலும், நிலையான ஆவணங்களில் பின்வருவன அடங்கும்:

சாதாரண விற்பனை/வாங்குதலுக்கு:

• பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனைப் பத்திரத்தின் நகல்.
• தற்போதைய சொத்து வரி செலுத்தியதற்கான ரசீதுகள் (பழைய உரிமையாளர் தனது நிலுவைத் தொகையைச் செலுத்திவிட்டார் என்பதை நிரூபிக்க).
• இழப்பீட்டுப் பத்திரம் மற்றும் முத்திரைத் தாளில் உறுதிமொழிப் பத்திரம்.
• விண்ணப்பதாரரின் ஆதார் அட்டை மற்றும் பான் அட்டை.
• பூர்த்தி செய்யப்பட்ட சொத்து மாறுதல் விண்ணப்பப் படிவம்.

வாரிசுரிமை அல்லது உரிமையாளரின் மரணத்திற்கு:

• முந்தைய உரிமையாளரின் இறப்புச் சான்றிதழ்.
• உயிலின் நகல் (பொருந்தினால்) அல்லது சட்டப்பூர்வ வாரிசுச் சான்றிதழ்.
• இழப்பீட்டுப் பத்திரம் மற்றும் உறுதிமொழிப் பத்திரம்.
• சட்டப்பூர்வ வாரிசுகளின் ஆதார் அட்டை மற்றும் பான் அட்டை.

சொத்து மாறுதலுக்கு விண்ணப்பிக்கும் படிகள்

இந்தியாவில் நிலப் பதிவேடுகள் டிஜிட்டல் மயமாக்கப்பட்டதன் காரணமாக, சொத்து மாறுதலுக்கு விண்ணப்பிப்பது கணிசமாக எளிதாகியுள்ளது. நீங்கள் ஆன்லைன் அல்லது ஆஃப்லைன் வழியைத் தேர்ந்தெடுக்கலாம்.

ஆன்லைன் செயல்முறை

பெரும்பாலான இந்திய மாநிலங்கள் பிரத்யேக நிலப் பதிவு போர்ட்டல்களைக் கொண்டுள்ளன (எடுத்துக்காட்டாக, மேற்கு வங்கத்தில் பூமி, தெலுங்கானாவில் தரணி, கர்நாடகாவில் பூமி.

1. போர்ட்டலுக்குச் செல்லவும்: உங்கள் அந்தந்த மாநிலத்தின் அதிகாரப்பூர்வ நிலப் பதிவு அல்லது நகராட்சி இணையதளத்திற்குச் செல்லவும்.
2. பதிவு செய்யவும்/உள்நுழையவும்: உங்கள் மொபைல் எண் அல்லது மின்னஞ்சலைப் பயன்படுத்தி ஒரு கணக்கை உருவாக்கவும்.
3. விண்ணப்பத்தைப் பூர்த்தி செய்யவும்: "Apply for Mutation" என்பதைக் தேர்ந்தெடுத்து, சொத்து விவரங்கள், முந்தைய உரிமையாளர் விவரங்கள் மற்றும் உங்கள் தகவல்களைப் பூர்த்தி செய்யவும்.
4. ஆவணங்களைப் பதிவேற்றவும்: பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனைப் பத்திரம், வரி ரசீதுகள் மற்றும் அடையாளச் சான்றுகளின் ஸ்கேன் செய்யப்பட்ட நகல்களைப் பதிவேற்றவும்.
5. கட்டணத்தைச் செலுத்தவும்: ஆன்லைன் கட்டண நுழைவாயில் ‘ஆன்லைன் பேமண்ட் கேட்வே’ மூலம் பெயரளவு சொத்து மாறுதல் கட்டணத்தைச் செலுத்தவும்.
6. ஒப்புதல் சீட்டைச் சேமிக்கவும்: உங்கள் விண்ணப்பத்தின் நிலையைக் கண்காணிக்க அதன் குறிப்பேடு எண்ணைக் குறிப்புக் கொள்ளவும்.

ஆஃப்லைன் செயல்முறை

1. அலுவலகத்திற்குச் செல்லவும்: உங்கள் சொத்தின் அதிகார வரம்பிற்குட்பட்ட உள்ளூர் வட்டாட்சியர் அலுவலகம், வருவாய் அலுவலகம் அல்லது நகராட்சி அலுவலகத்திற்குச் செல்லவும்.
2. படிவத்தைச் சமர்ப்பிக்கவும்: சொத்து மாறுதல் விண்ணப்பப் படிவத்தைப் பெற்று, அதைப் பூர்த்தி செய்து, தேவையான அனைத்து ஆவணங்களின் நகல்களையும் இணைக்கவும்.
3. கவுண்டரில் செலுத்தவும்: பணக் கவுண்டரில் தேவையான கட்டணத்தைச் செலுத்தி, உங்கள் ரசீதைப் பெற்றுக்கொள்ளவும்.
4. சரிபார்ப்பு: சொத்து மாறுதல் சான்றிதழை வழங்குவதற்கு முன், ஒரு வருவாய் ஆய்வாளர் சொத்தைப் பார்வையிடலாம் அல்லது ஆவணங்களைச் சரிபார்க்கலாம்.

சொத்து மாறுதலின் நன்மைகள்

பதிவு செய்வதற்காக லட்சக்கணக்கில் செலவழித்த பிறகு, இந்த கூடுதல் நிர்வாக சிரமத்தை நீங்கள் ஏன் சந்திக்க வேண்டும்?

1. தடையற்ற பயன்பாட்டு உரிமை மாற்றங்கள்: சொத்து மாறுதல் சான்றிதழ் இல்லாமல் உங்கள் பெயரில் புதிய மின்சார மீட்டர், நகராட்சி தண்ணீர் இணைப்பு அல்லது குழாய் எரிவாயு இணைப்பைப் பெற முடியாது. பயன்பாட்டு வாரியங்கள் இந்த ஆவணத்தை நீங்கள் அங்கு வசிப்பதற்கான சான்றாகப் பயன்படுத்துகின்றன.
2. சரியான வரிப் பதிவுகள்: சொத்து மாறுதல் செய்யப்பட்டவுடன், நகராட்சி அமைப்பு உங்கள் பெயரில் சொத்து வரிப் பில்களை உருவாக்கும். உங்கள் பெயரில் தொடர்ந்து சொத்து வரி செலுத்துவது சொத்துரிமைக்கான வலுவான துணைச் சான்றுகளில் ஒன்றாகும்.
3. எதிர்காலத்தில் தடையற்ற விற்பனை: நீங்கள் எப்பொழுதாவது சொத்தை விற்க முடிவு செய்தால், புதிய வாங்குபவரின் வங்கி அவர்களின் வீட்டுக் கடனை அங்கீகரிக்கும் முன் சொத்து மாறுதல் சான்றிதழைக் கேட்கும். சொத்து இன்னும் 10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு நீங்கள் யாரிடமிருந்து வாங்கினீர்களோ அவரது பெயரிலேயே இருந்தால், விற்பனை தடையப்படும்.

சொத்து மாறுதலின் போது தவிர்க்க வேண்டிய பொதுவான தவறுகள்

ஒரு சிறிய தவறு கூட வருவாய்த்துறை உங்கள் விண்ணப்பத்தை நிராகரிக்க காரணமாகிவிடும்.

• காலதாமதம் செய்தல்: பல வாங்குபவர்கள் விண்ணப்பிக்க பல ஆண்டுகள் காத்திருக்கிறார்கள். அபராதங்களைத் தவிர்க்க சொத்துப் பதிவுக்குப் பிறகு 3 முதல் 6 மாதங்களுக்குள் இந்தச் செயல்முறையைத் தொடங்குவது சிறந்தது.
• முந்தைய நிலுவைகளைப் புறக்கணித்தல்: முந்தைய உரிமையாளர் சொத்து வரி அல்லது தண்ணீர் கட்டணங்களைச் செலுத்தாமல் விட்டிருந்தால், நகராட்சி அலுவலகம் உங்கள் விண்ணப்பத்தை உடனடியாக நிராகரிக்கும். வாங்குவதற்கு முன் எப்போதும் "நிலுவைத் தொகை இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள்.
• சட்டப்பூர்வ வாரிசு சான்றிதழ் இல்லாதது: வாரிசுரிமை வழக்குகளில், இறப்புச் சான்றிதழை மட்டுமே சமர்ப்பிப்பது போதாது. நீங்கள் உண்மையான வாரிசு என்பதை நிரூபிக்கும் சட்டப்பூர்வமாக செல்லுபடியாகும் ஆவணத்தை நீங்கள் வைத்திருக்க வேண்டும்.

பதிவு மற்றும் சொத்து மாறுதல் ஆகியவற்றிற்கு இடையிலான வேறுபாடு

புதிய வாங்குபவர்களுக்கு இது மிகவும் பொதுவான குழப்பமாகும். இவை இரண்டு தனித்துவமான சட்டக் கோட்பாடுகள் ஆகும்.

பதிவு மற்றும் சொத்து மாறுதல் ஆகியவற்றின் தெளிவான ஒப்பீடு இதோ

 

அம்சம்	சொத்துப் பதிவு	சொத்து மாறுதல்
இதன் பொருள் என்ன?	சொத்துரிமை மாற்றுச் சட்டத்தின் கீழ் சொத்துரிமையின் சட்டப்பூர்வ மாற்றம்.	புதிய உரிமையாளரின் பெயருடன் உள்ளூர் அரசாங்கத்தின் வருவாய்ப் பதிவேடுகளைப் புதுப்பித்தல்.
இது எங்கு செய்யப்படுகிறது?	சார்-பதிவாளர் அலுவலகம்.	நகராட்சி அல்லது வட்டாட்சியரின் வருவாய் அலுவலகம்.
இது கட்டாயமா?	ஆம், சட்டப்பூர்வ உரிமையை நிரூபிக்க முற்றிலும் கட்டாயமாகும்.	நகர்ப்புற சொத்துகளுக்கு மிகவும் பரிந்துரைக்கப்படுகிறது; விவசாய நிலங்களுக்குக் கட்டாயமாகும்.
ஆகும் செலவு	அதிகம் (முத்திரைத் தாள் கட்டணம் மற்றும் பதிவுச் செலவுகள் பொதுவாக சொத்து மதிப்பில் 5-7% ஆகும்).	மிகக் குறைவு (பெயரளவு நிர்வாகக் கட்டணம், பொதுவாக ₹25 முதல் ₹1000 வரை).
முதன்மையான நோக்கம்	உங்கள் பெயரில் சட்டப்பூர்வமாக செல்லுபடியாகும் உரிமைப் பத்திரத்தை உருவாக்குதல்.	சொத்து வரி மற்றும் நகர்ப்புறக் கட்டணங்களைச் செலுத்துவதற்கான பொறுப்பை நிர்ணயித்தல்.