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GST (जीएसटी) का भारत में आवासीय संपत्तियों की खरीद पर कर के आवेदन पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा है। अतीत के विपरीत, GST अब केवल विशिष्ट श्रेणियों के फ्लैटों पर लागू होता है, मुख्य रूप से उन पर जो बिक्री के समय निर्माणाधीन होते हैं।
घर खरीदारों के लिए, फ्लैटों के लिए GST को समझना आवश्यक है ताकि संपत्ति की कुल लागत, भुगतान की समय सीमा और देय कर को समझा जा सके। GST का आवेदन सभी संपत्ति प्रकारों में समान नहीं है, इसलिए फ्लैट या अपार्टमेंट खरीदने से पहले स्पष्टता प्राप्त करना आवश्यक है।
मुख्य बातें
- GST केवल निर्माणाधीन फ्लैटों पर लागू होता है और पूर्ण फ्लैटों पर नहीं।
- सस्ते आवास पर 1% GST लगता है, जबकि अन्य आवास पर 5% GST लगता है।
- एक फ्लैट जो OC (ओसी) के साथ तैयार है, GST से मुक्त है।
- स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क GST के बाहर हैं।
फ्लैट्स और अपार्टमेंट्स के लिए GST क्या है?
फ्लैट्स और अपार्टमेंट्स के लिए GST एक अप्रत्यक्ष कर है जो आवासीय संपत्ति बिक्री के निर्माण सेवा घटक पर लगाया जाता है। वस्तु और सेवा कर (GST) ढांचे के तहत, GST का आवेदन केवल उन स्थितियों तक सीमित है जहां एक फ्लैट को पूरा होने से पहले बेचा जाएगा, यानी एक अधिभोग प्रमाणपत्र (OC) या पूर्णता प्रमाणपत्र जारी होने से पहले। जब ऐसा होता है, तो लेन-देन को अचल संपत्ति की बिक्री के बजाय सेवाओं (निर्माण) की आपूर्ति माना जाता है।
हालांकि, अपार्टमेंट्स के लिए GST तैयार-टू-मूव या पुनर्विक्रय संपत्तियों पर लागू नहीं होता है क्योंकि ये GST कानून के तहत सेवाओं के अधीन नहीं हैं। कर की प्रयोज्यता को निर्माण स्थिति से स्पष्ट रूप से संबंधित करके, GST खरीदारों द्वारा कर योग्य और गैर-कर योग्य संपत्ति लेनदेन के बीच अंतर करने में बेहतर भेदभाव की सुविधा प्रदान करता है।
निर्माणाधीन फ्लैट्स पर GST दर
GST निर्माणाधीन फ्लैट्स पर लागू होता है क्योंकि निर्माणाधीन फ्लैट्स को GST कानून के तहत निर्माण सेवाओं की आपूर्ति माना जाता है। निर्माणाधीन फ्लैट्स के लिए GST की प्रयोज्यता इस बात पर निर्भर करती है कि फ्लैट सस्ते आवास के अंतर्गत आता है या गैर-सस्ते श्रेणी के अंतर्गत।
सस्ते आवास परियोजनाओं के लिए, GST 1% पर बिना किसी इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) के लगाया जाता है। अर्हता प्राप्त करने के लिए, संपत्ति का मूल्य एक निश्चित राशि से अधिक नहीं होना चाहिए, और कालीन क्षेत्र कुछ सीमाओं के भीतर होना चाहिए। उदाहरण के लिए, ₹40 लाख की कीमत वाले निर्माणाधीन सस्ते फ्लैट पर 1% GST है, जो ₹40,000 है, इसलिए राशि ₹40.40 लाख है।
गैर-सस्ते निर्माणाधीन फ्लैट्स पर 5% GST भी बिना ITC (आईटीसी) के लगता है। इसका एक उदाहरण यह है कि जब ₹80 लाख की कीमत वाला फ्लैट ₹4 लाख का GST आकर्षित करेगा, जिससे कुल कीमत ₹84 लाख हो जाएगी।
ये दरें केवल बिल्डर द्वारा चार्ज की गई निर्माण मूल्य के लिए हैं। निर्माणाधीन फ्लैट्स के लिए GST को समझने से खरीदारों को कुल लागत को सही ढंग से गणना करने और भुगतान का समय निर्धारित करते समय भ्रम को रोकने में मदद मिलती है।
₹45 लाख से कम के फ्लैट्स पर GST
सस्ते आवास खंड में कीमत वाले फ्लैट्स पहले बार और बजट होमबायर्स की सहायता में रियायती GST दर का आनंद लेते हैं। ₹45 लाख से कम के फ्लैट्स पर GST केवल उन निर्माणाधीन संपत्तियों पर लागू होता है जो GST कानून के तहत परिभाषित मूल्य और आकार की शर्तों को पूरा करती हैं।
सस्ते आवास के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, संपत्ति का मूल्य ₹45 लाख से अधिक नहीं होना चाहिए। इसके अतिरिक्त, निर्माण किए जाने वाले फ्लैट का मूल्य स्थान के अनुसार निर्धारित कालीन क्षेत्र की सीमाओं के भीतर होना चाहिए। ₹45 लाख से कम के फ्लैट्स पर GST केवल तभी लागू होता है जब ये दोनों शर्तें पूरी होती हैं और संपत्ति निर्माणाधीन होती है। पात्र फ्लैट्स को इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) के बिना GST @ 1% पर कम कराधान के अधीन किया जाता है।
उदाहरण के लिए, एक निर्माणाधीन फ्लैट जिसकी कीमत ₹42 लाख है और एक मेट्रो शहर में 58 वर्ग मीटर का कालीन क्षेत्र है, 1% की दर के लिए पात्र है। इसी तरह, एक गैर-मेट्रो शहर में 85 वर्ग मीटर के कालीन क्षेत्र के साथ ₹40 लाख का फ्लैट भी पात्र है। सही वर्गीकरण बहुत महत्वपूर्ण है क्योंकि ₹45 लाख से कम के फ्लैट्स पर GST केवल सभी मानदंडों के आधार पर लागू होता है।
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मानदंड |
मेट्रो शहर |
गैर-मेट्रो शहर |
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कालीन क्षेत्र सीमा |
60 वर्ग मीटर तक |
90 वर्ग मीटर तक |
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अधिकतम मूल्य |
₹45 लाख |
₹45 लाख |
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GST दर |
1% (ITC के बिना) |
1% (ITC के बिना) |
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संपत्ति प्रकार |
निर्माणाधीन सस्ते आवास |
निर्माणाधीन सस्ते आवास |
रेडी-टू-मूव फ्लैट्स पर GST की प्रयोज्यता
GST उन रेडी-टू-मूव फ्लैट्स पर नहीं लगाया जाता है जिनके पास बिक्री से पहले एक वैध अधिभोग प्रमाणपत्र (OC) या पूर्णता प्रमाणपत्र है। GST कानून के तहत, ऐसे लेन-देन को अचल संपत्ति की बिक्री के रूप में माना जाता है और कर योग्य आपूर्ति के दायरे से बाहर हैं।
एक पूर्णता प्रमाणपत्र इस तथ्य का प्रमाणन है कि भवन का निर्माण स्वीकृत योजनाओं के अनुसार पूरा हो गया है, जबकि एक अधिभोग प्रमाणपत्र यह प्रमाणन है कि संपत्ति रहने के लिए उपयुक्त है और स्थानीय भवन कानूनों का पालन करती है।
खरीदार कब्जे की तारीख और प्रमाणन स्थिति के बीच भ्रमित हो जाते हैं। भले ही कब्जा लंबित हो, फ्लैट्स के लिए GST OC/CC जारी होने के बाद देय नहीं है। इस अंतर को समझने से खरीदारों को गलत कर राशि का भुगतान करने से बचने और संपत्ति खरीदते समय फ्लैट्स के लिए GST पर स्पष्टता प्राप्त करने में मदद मिलती है।
फ्लैट पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी पर GST
फ्लैट पंजीकरण और स्टाम्प ड्यूटी पर GST नहीं लगाया जाता है क्योंकि ये भी राज्य सरकार द्वारा अलग-अलग कर हैं। स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क संपत्ति के स्वामित्व के कानूनी हस्तांतरण के लिए राज्यों के कानूनों के तहत देय हैं और जीएसटी के दायरे में नहीं हैं। इसलिए, संपत्ति पंजीकरण में किसी भी चरण में अपार्टमेंट पंजीकरण के लिए GST लागू नहीं होता है।
यहां तक कि निर्माणाधीन फ्लैट की खरीद पर GST की प्रयोज्यता के मामले में, जीएसटी केवल बिल्डर को देय निर्माण सेवा के घटक पर लगाया जाता है। लेकिन फिर, खरीदारों को पंजीकरण के समय स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का अलग से भुगतान भी करना पड़ता है। अपार्टमेंट पंजीकरण के लिए कोई GST नहीं है, यह समझना खरीदारों के लिए उपयोगी है क्योंकि यह अधिग्रहण की कुल लागत का सही अनुमान लगाने में मदद करता है, साथ ही केंद्रीय और राज्य करों के बीच भ्रम को दूर करता है।
नया फ्लैट खरीदने के लिए GST
यदि आप एक नया फ्लैट खरीदते हैं जो बिक्री के समय निर्माणाधीन है, तो GST देय है। दर इस बात पर निर्भर करती है कि संपत्ति को सस्ते आवास के रूप में माना जाता है या गैर-सस्ते श्रेणी में आती है। नया फ्लैट खरीदने के लिए GST को समझना महत्वपूर्ण है ताकि खरीद की कुल लागत को समझा जा सके, और दीर्घकालिक में भुगतान के प्रभाव की गणना की जा सके।
सस्ते आवास परियोजनाओं के लिए, नए फ्लैट की खरीद पर GST इनपुट टैक्स क्रेडिट के बिना 1% पर लगाया जाता है, जो मूल्य और कालीन क्षेत्र की सीमाओं के अधीन होता है। गैर-सस्ते नए फ्लैट्स पर 5% GST लगता है, वह भी बिना ITC के। ये दरें बिल्डर द्वारा उल्लिखित समझौते मूल्य पर लागू होती हैं।
फ्लैट खरीद पर GST: पूर्ण लागत गणना उदाहरण
फ्लैट खरीद के लिए GST को बेहतर ढंग से समझा जा सकता है यदि कुल लागत को उस श्रेणी के अनुसार विभाजित किया जाए जिसमें लागत आती है। GST का प्रभाव इस बात पर काफी भिन्न होता है कि फ्लैट सस्ता है या गैर-सस्ता, या रेडी-टू-मूव है और इसलिए ऐसे तुलनाएं खरीदारों के लिए महत्वपूर्ण हैं।
उदाहरण 1: सस्ता निर्माणाधीन फ्लैट
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विशेष विवरण |
राशि |
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मूल कीमत |
₹40,00,000 |
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GST @ 1% |
₹40,000 |
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कुल लागत |
₹40,40,000 |
इस मामले में, फ्लैट सस्ते आवास मानदंडों को पूरा करता है, जिसके परिणामस्वरूप GST का न्यूनतम प्रभाव पड़ता है।
उदाहरण 2: गैर-सस्ता निर्माणाधीन फ्लैट
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विशेष विवरण |
राशि |
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मूल कीमत |
₹80,00,000 |
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GST @ 5% |
₹4,00,000 |
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कुल लागत |
₹84,00,000 |
यहां, GST उच्च दर के कारण कुल खरीद लागत में एक महत्वपूर्ण राशि जोड़ता है।
उदाहरण 3: रेडी-टू-मूव फ्लैट (OC के साथ)
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विशेष विवरण |
राशि |
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मूल कीमत |
₹75,00,000 |
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GST |
शून्य |
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कुल लागत |
₹75,00,000 |
चूंकि पूर्ण फ्लैट्स के लिए जीएसटी लागू नहीं है, खरीदार केवल स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण के साथ मूल कीमत का भुगतान करते हैं। ये उदाहरण वास्तव में स्पष्ट करते हैं कि निर्माण की स्थिति सीधे अंतिम संपत्ति लागत को कैसे प्रभावित करती है।
फ्लैट खरीद पर GST से कैसे बचें
अपार्टमेंट खरीद पर GST से कानूनी रूप से बचा जा सकता है यदि सही निर्णय लिए जाएं जो संपत्तियों के प्रकार और भुगतान के समय से संबंधित हों। अपार्टमेंट खरीद पर GST को समझने से खरीदारों को अपने कर खर्चों को कम करने में मदद मिलती है और फिर भी GST के कानूनों के भीतर पूरी तरह से रहते हैं।
- रेडी-टू-मूव फ्लैट्स: ऐसा फ्लैट खरीदना जिसमें पहले से ही अधिभोग प्रमाणपत्र या पूर्णता प्रमाणपत्र हो, यह सुनिश्चित करता है कि GST नहीं लगाया जाता है, क्योंकि लेन-देन को अचल संपत्ति की बिक्री के रूप में माना जाता है।
- ओसी जारी की गई परियोजनाएं: हाल ही में पूर्ण की गई परियोजनाओं के लिए भी, एक बार अधिभोग प्रमाणपत्र जारी होने के बाद GST नहीं लगाया जाएगा, चाहे कब्जे की तारीख कुछ भी हो।
- पुनर्विक्रय संपत्तियां: जब किसी मौजूदा मालिक से फ्लैट खरीदा जाता है, तो लेन-देन पर GST नहीं लगता है क्योंकि पुनर्विक्रय लेन-देन निर्माण सेवाओं के दायरे में नहीं आते हैं।
- भुगतान का समय: OC जारी होने के बाद किस्त भुगतान का समय निर्धारित करने से प्रमाणन के बाद भुगतान की गई राशि पर GST से बचने में मदद मिलती है।
सभी विधियां कानूनी और पारदर्शी होनी चाहिए। अपार्टमेंट खरीद के लिए वैध GST विकल्पों का उपयोग करके उचित योजना बनाना, खरीदारों को किसी भी गैर-अनुपालन के जोखिम के बिना उनकी लागतों को अनुकूलित करने में मदद करता है।
रियल एस्टेट में इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) नियम
इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) व्यवसायों को इनपुट टैक्स का भुगतान आउटपुट टैक्स देयता के खिलाफ ऑफसेट करने के लिए उपलब्ध है। हालांकि, अप्रैल 2019 के बाद रियल एस्टेट में ITC नियमों में महत्वपूर्ण बदलाव हुए, और इस प्रकार, वे आवासीय संपत्ति से संबंधित लेनदेन को प्रभावित करते हैं।
1 अप्रैल, 2019 के बाद शुरू की गई आवासीय परियोजनाओं के लिए, बिल्डर 1% या 5% की रियायती GST दरों के लिए पात्र नहीं हैं, जिसका अर्थ है कि वे निर्माण कार्य में उपयोग किए गए इनपुट पर ITC का दावा नहीं कर सकते हैं, जैसे सीमेंट, स्टील, और सेवाएं। यह परिवर्तन कराधान को सरल बनाने और ITC गणनाओं के संबंध में विवादों की संख्या को कम करने के लिए किया गया था।
परिणामस्वरूप, खरीदारों को कम कीमत के रूप में अप्रत्यक्ष ITC लाभ नहीं मिलता है। GST की दरों में कमी का उद्देश्य ITC की वापसी की भरपाई करना था। फ्लैट खरीद पर GST को समझने से खरीदारों को यह समझने में मदद मिलती है कि GST दरें क्यों कम हैं, लेकिन इनपुट क्रेडिट का लाभ नहीं मिलता है।
वाणिज्यिक परियोजनाएं और अप्रैल 2019 से पहले शुरू की गई आवासीय परियोजनाएं अभी भी बिल्डर द्वारा चुनी गई कर व्यवस्था के आधार पर ITC के विभिन्न नियमों पर आधारित हो सकती हैं।
रियल एस्टेट पर नवीनतम GST अपडेट
GST परिषद के हालिया निर्णय दर स्थिरता और अनुपालन और रियल एस्टेट कराधान के आवेदन में स्पष्टता बढ़ाने पर केंद्रित रहे हैं। फ्लैट पंजीकरण के लिए GST पर अपडेट रहना खरीदारों और डेवलपर्स को वर्तमान प्रयोज्यता और दायित्वों को समझने में मदद करता है।
- स्थिर GST दरें: सस्ते आवास के लिए 1% और गैर-सस्ते आवास के लिए 5% की रियायती दर इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) के बिना जारी रहती है।
- निर्माण सामग्री GST में कमी: 56वीं GST परिषद की बैठक ने 22 सितंबर, 2025 से प्रभावी निर्माण सामग्री के लिए GST दरों में महत्वपूर्ण कमी की।
- सीमेंट को 28% से घटाकर 18% कर दिया गया; इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) अब सुलभ है।
- रेत-चूना ईंटें और पत्थर की इनले वर्क को 12% से घटाकर 5% कर दिया गया।
- मार्बल और ग्रेनाइट ब्लॉक्स को 12% से घटाकर 5% कर दिया गया।
- बांस फर्श और कठोर लकड़ी पैकेजिंग सामग्री को 12% से घटाकर 5% कर दिया गया है।
- सस्ते आवास की स्पष्टता: सूचना ने निम्न GST दर के दुरुपयोग से बचने के लिए उचित वर्गीकरण सुनिश्चित करने के लिए मूल्य और कालीन क्षेत्र की सीमाओं को दोहराया है।
- बिल्डर अनुपालन: बिल्डरों को वस्तु और सेवा कर (GST) के लिए सटीक चालान जारी करने, माइलस्टोन-आधारित कराधान का पालन करने और ऑडिट उद्देश्यों के लिए विस्तृत रिकॉर्ड बनाए रखने की आवश्यकता है।
- रेरा संरेखण: GST परिषद की 53वीं बैठक ने GST से वैधानिक RERA (रेरा) संग्रह को छूट दी, RERA को एक नियामक संगठन के रूप में माना, न कि एक वाणिज्यिक इकाई के रूप में। इसे "बिल्डर दायित्व" अनुभाग में संक्षेप में संबोधित किया जा सकता है ताकि नियामक विकास का प्रदर्शन किया जा सके।
- नियामक ध्यान: अधिकारियों ने फ्लैट्स पर उचित GST आवेदन सुनिश्चित करने के लिए गलत वर्गीकरण और गलत बिलिंग पर ध्यान बढ़ा दिया है।
GST के तहत लागत बचाने के लिए खरीदार चेकलिस्ट
संपत्ति खरीदने से पहले सावधानीपूर्वक सत्यापन खरीदारों को अनावश्यक कर लागत/बिलिंग मुद्दों से बचने में मदद कर सकता है। अपार्टमेंट खरीद के लिए GST के तहत बेहतर वित्तीय योजना के लिए एक संरचित चेकलिस्ट का पालन करना आवश्यक है, और इसलिए, GST शुल्क में त्रुटि की संभावना कम होती है।
- OC स्थिति की जांच करें: पुष्टि करें कि परियोजना GST-प्रमाणित है (अधिभोग प्रमाणपत्र या पूर्णता प्रमाणपत्र), क्योंकि प्रमाणपत्र प्राप्त करने के बाद GST देय नहीं है।
- परियोजना प्रकार सत्यापित करें: फ्लैट के प्रकार के बारे में सुनिश्चित करें, चाहे वह निर्माणाधीन हो, रहने के लिए तैयार हो या पुनर्विक्रय के लिए हो, क्योंकि प्रत्येक मामले में GST की प्रयोज्यता अलग-अलग रहती है।
- कालीन क्षेत्र की पुष्टि करें: फ्लैट के सस्ते आवास के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, कम GST दर प्राप्त करने के लिए कालीन क्षेत्र के मापों की सावधानीपूर्वक जांच करें।
- बिल्डर चालान की समीक्षा करें: बेस प्राइस के साथ GST और टैक्स राशि अलग से दिखाते हुए GST-अनुपालन चालान के लिए पूछें।
- बिल्डर अनुपालन की जांच करें: बिल्डर के GSTIN (जीएसटीआईएन) और RERA पंजीकरण की जांच करें, और समझौते की शर्तों के साथ GST बिलों का मिलान करें।
- भुगतान का समय निर्धारित करें: भले ही कब्जा अनिश्चित काल के लिए विलंबित हो, एक बार OC/CC प्राप्त हो जाने के बाद, किसी भी आगे के भुगतान पर GST से छूट दी जाती है क्योंकि लेन-देन को निर्माण सेवाओं की आपूर्ति के बजाय अचल संपत्ति की बिक्री के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। GST से बचने के लिए, सुनिश्चित करें कि पूर्ण इकाइयों के लिए भुगतान केवल OC जारी होने के बाद ही किया जाता है।
निष्कर्ष
अपार्टमेंट और आवासीय संपत्ति पर GST मुख्य रूप से निर्माण की स्थिति और सामर्थ्य वर्गीकरण पर आधारित है। निर्माणाधीन फ्लैट्स सस्ते आवास के मामले में 1% GST और गैर-सस्ते आवास के मामले में 5% आकर्षित करते हैं, और रेडी-टू-मूव-इन और पुनर्विक्रय संपत्तियां छूट प्राप्त करना जारी रखती हैं।
